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更新日：2020年2月26日
土地区画整理事業とは
道路、公園、河川などの公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え、健全な市街地の形成と良好な宅地を供給することを目的としています。
しくみ
土地区画整理事業は、公共施設が未整備の一定の区域において、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい、この土地を道路・公園などの公共施設にあてるほか、その一部を売却し事業資金の一部に当てる事業制度です。
地権者においては、土地区画整理事業後の宅地の面積は従前にくらべ小さくなるものの、都市計画道路や公園などの公共施設の整備や、宅地の整地により、利用価値の高い宅地が得られます。
区画整理前
区画整理後
土地区画整理法76条に基づく許可申請
土地区画整理事業の事業計画が決定、公示されると、その地区は土地区画整理法第76条の規定に基づき、建築行為が制限され、建築行為を行うには町長の許可が必要となります。
これは、事業の円滑な進行を促し、建てたばかりの建物がすぐに移転しなければならなくなるなどの社会的損失を最小限にすることを目的としています。
町長の許可が必要となる建築行為は、以下の3点です。
- 土地の形質の変更(私道の造成、切土、盛土行為等)
- 建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築等(住宅建築、土留、擁壁設置など)
- 移動の容易でない物件(5トン以上)の設置・たい積
これらに該当する行為は、土地区画整理法第76条第1項の規定により、町長の許可を必要とする建築行為です。事前に「都市計画課」までご相談ください。
許可を必要とする時期は、土地区画整理法第76条第1項各号の公告の日から換地処分の公告の日までの期間です。
土地区画整理事業の流れ
公共団体施行の場合
(祖母井南部土地区画整理事業)
個人施行の場合
(祖母井中央土地区画整理事業)
用語
○画地【かくち】
土地区画整理事業により整備される一筆の土地のことです。
○街区【がいく】
道路や水路等の公共用地によって囲まれた一団の土地のことです。
○使用収益権【しようしゅうえきけん】
所有権、地上権、永小作権、賃借権など、宅地を使用し、または収益することができる権利のことです。
※地上権・・・・建物や工作物を所有するために、他人の土地を使用する権利。
永小作権・・・耕作または牧畜を目的として他人の土地を使用する権利。
賃借権・・・・賃貸借契約に基づいて、目的物を使用収益する権利。
○仮換地【かりかんち】
土地区画整理事業施行中において、仮換地指定により使用収益権が移行した土地のことを仮換地といい、換地処分までの間、従前の土地に代わり、仮に使用できる土地のことです。関係権利者に仮換地指定を通知することで定めます。
○換地【かんち】
土地区画整理事業では、道路や公園等の公共施設を整備すると同時に、個々の土地についても従前の条件を考慮しながら、土地がより利用しやすくなるように土地の再配置を行います。この再配置において新しく置き換えられた土地を換地といいます。換地には、従前の土地についての所有権、借地権、永小作権等の一切の権利がそのまま引き継がれます。また、従前の宅地と位置や地積、地質、土質、水利、利用状況、環境などが照応するよう換地計画に基づき定められます。（照応の原則）
○換地処分【かんちしょぶん】
換地計画で定められた内容を、関係権利者に通知するとともに、従前の土地上の権利や義務が換地上に移ることです。
○減歩【げんぶ】
土地区画整理事業では、事業を施行することにより、土地の価値が増加します。この増加に応じて施行地区内の権利者から土地を提供していただく仕組みになっており、これにより換地の面積が従前の宅地面積に比べて減少することを減歩といいます。減歩には、道路や公園等の公共用地にあてる公共減歩と、事業費の一部を生み出すために売却する土地（保留地）にあてる保留地減歩があります。
○清算金【せいさんきん】
換地設計の際に、すべての換地を過不足なく配置することは技術的に困難であり、定められる換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために徴収、交付する金銭のことを清算金といいます。
○減価補償金【げんかほしょうきん】
施行後の公共用地などが大きい地区などにおいては、宅地の平均単価は上がるものの、地区全体の宅地総価額が減少します。このような地区を「減価補償地区」といい、総価額の減少分が「減価補償金」として交付されます。
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